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Como planejar o orçamento para comprar um imóvel

Comprar um imóvel é o sonho de muitas pessoas, mas também é um grande desafio financeiro. Além do valor da propriedade, existem outros custos envolvidos na transação, que devem ser considerados na hora de planejar o orçamento. Neste artigo, vamos explicar quais são essas despesas extras, como elas são calculadas e como se preparar para elas.

O que é o ITBI e como ele é cobrado?

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, que é pago pelo comprador ao adquirir um imóvel. Ele é cobrado pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado, e tem como base de cálculo o valor venal da propriedade, que é o valor estimado pelo poder público para fins fiscais. A alíquota do ITBI varia de acordo com cada cidade, mas geralmente fica entre 2% e 3% do valor venal do imóvel. Por exemplo, se você comprar um imóvel de R$ 300 mil em uma cidade que cobra 2% de ITBI, você terá que pagar R$ 6 mil de imposto. No entanto, é importante ficar atento, pois o valor venal do imóvel pode ser diferente do valor de venda. Se a prefeitura avaliar o imóvel em um valor maior do que o negociado, o ITBI será calculado sobre o valor maior. Por isso, é recomendável solicitar uma guia de avaliação do imóvel antes de fechar o negócio, para evitar surpresas. Além disso, existem algumas situações em que o comprador pode ser isento ou ter desconto no ITBI, dependendo da legislação de cada município. Por exemplo, se o imóvel for financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), se o valor do imóvel for inferior a um limite estabelecido pela prefeitura, se o imóvel for destinado à moradia popular, se o imóvel for transferido como parte do capital social de uma empresa, entre outras possibilidades. Por isso, é importante consultar as regras do ITBI na sua cidade antes de comprar um imóvel.

O que é a escritura e como ela é cobrada?

A escritura é o documento que formaliza a compra e venda de um imóvel, e que deve ser lavrada em um Cartório de Notas. Ela é obrigatória para as compras à vista, e opcional para as compras financiadas, já que nesse caso o contrato de financiamento já tem força de escritura pública. O custo da escritura varia de acordo com cada estado, pois segue uma tabela definida pelo Tribunal de Justiça. Geralmente, o valor é proporcional ao valor da transação, e pode ficar entre 1% e 3% do valor do imóvel. Por exemplo, se você comprar um imóvel de R$ 300 mil em um estado que cobra 2% de escritura, você terá que pagar R$ 6 mil de documento. No entanto, existem algumas situações em que o comprador pode ter desconto ou isenção na escritura, dependendo da legislação de cada estado. Por exemplo, se o imóvel for financiado pelo SFH, se o comprador for beneficiário de programas habitacionais, se o imóvel for de interesse social, entre outras possibilidades. Por isso, é importante consultar as regras da escritura no seu estado antes de comprar um imóvel.

O que é o registro e como ele é cobrado?

O registro é o documento que transfere a propriedade do imóvel para o nome do comprador, e que deve ser feito em um Cartório de Registro de Imóveis. Ele é obrigatório para todas as compras, seja à vista ou financiada, e só depois dele o comprador se torna o dono legal do imóvel. O custo do registro também varia de acordo com cada estado, seguindo uma tabela definida pelo Tribunal de Justiça. Geralmente, o valor é proporcional ao valor da transação, e pode ficar entre 0,5% e 2% do valor do imóvel. Por exemplo, se você comprar um imóvel de R$ 300 mil em um estado que cobra 1% de registro, você terá que pagar R$ 3 mil de documento. No entanto, existem algumas situações em que o comprador pode ter desconto ou isenção no registro, dependendo da legislação de cada estado. Por exemplo, se o imóvel for financiado pelo SFH, se o comprador for beneficiário de programas habitacionais, se o imóvel for de interesse social, entre outras possibilidades. Por isso, é importante consultar as regras do registro no seu estado antes de comprar um imóvel.

Quais são os outros custos extras na compra de um imóvel?

Além do ITBI, da escritura e do registro, existem outros custos que podem estar envolvidos na compra de um imóvel, dependendo do tipo de negociação e da situação do imóvel. Veja alguns exemplos:

Certidões: são documentos que comprovam a regularidade do imóvel e do vendedor, e que devem ser solicitados em diversos órgãos públicos. Elas são necessárias para garantir a segurança jurídica da transação, e evitar problemas futuros. Geralmente, o custo das certidões é pago pelo vendedor, mas isso pode ser negociado entre as partes. O valor das certidões pode variar de acordo com cada cidade e estado, mas costuma ficar entre R$ 500 e R$ 2 mil.

Corretagem: é a comissão paga ao corretor de imóveis que intermediou a venda. Geralmente, o custo da corretagem é pago pelo vendedor, mas isso também pode ser negociado entre as partes. O valor da corretagem é definido pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) de cada estado, mas costuma ficar entre 5% e 6% do valor do imóvel.

Laudêmio: é uma taxa paga ao proprietário do terreno onde o imóvel está construído, quando se trata de uma área de marinha, ou seja, que pertence à União. O laudêmio é cobrado sempre que há uma transmissão onerosa do imóvel, ou seja, quando há uma venda. O valor do laudêmio é de 5% do valor do imóvel, e é pago pelo vendedor, mas isso também pode ser negociado entre as partes.

Vistoria: é uma avaliação técnica do imóvel, que verifica as condições físicas, estruturais e de conservação da propriedade. A vistoria é obrigatória para as compras financiadas, pois é exigida pelo banco para liberar o crédito. O valor da vistoria varia de acordo com cada instituição financeira, mas costuma ficar entre R$ 800 e R$ 4 mil.


Como se planejar para pagar os custos extras na compra de um imóvel?

Como você pode ver, os custos extras na compra de um imóvel podem representar uma parcela significativa do valor da propriedade, e por isso devem ser considerados na hora de planejar o orçamento. Veja algumas dicas para se preparar para essas despesas:

Pesquise os valores e as regras dos impostos, documentos e taxas na sua cidade e estado, e faça uma estimativa dos custos extras que você terá que pagar na compra do imóvel que você deseja.

Reserve pelo menos 5% do valor do imóvel para o pagamento dos custos extras, considerando uma margem de segurança. Se possível, reserve mais, pois podem surgir imprevistos ou variações nos valores.

Negocie com o vendedor a divisão dos custos extras, de acordo com o que for mais vantajoso para você. Por exemplo, se o vendedor pagar a corretagem, você pode pagar o ITBI, ou vice-versa.

Verifique se você tem direito a algum desconto ou isenção nos impostos, documentos e taxas, de acordo com a sua situação e a do imóvel. Por exemplo, se você for beneficiário de algum programa habitacional, se o imóvel for de interesse social, se for a sua primeira compra pelo SFH, entre outras possibilidades.

Economize e invista o seu dinheiro para conseguir pagar os custos extras à vista, e evitar o endividamento. Você pode fazer uma poupança específica para esse fim, ou aplicar o seu dinheiro.

Busque um Corretor de Imóveis parceiro , pois esse irá facilitar a intermediação imobiliária trazendo mais segurança , agilidade e comodidade para as etapas do processo.

 

Fonte: Jorge Rodrigues - Colunista e Corretor do mercado Imobiliário , especialista em Compra , Venda ,Locação e Administração Imobiliária , atuando em Salvador - Bahia nos bairros de : Patamares, Piatã , Jaguaribe , Farol de Itapuã e Alphaville I e II.